La loi Duflot est un dispositif fiscal d’aide à l’investissement immobilier locatif. Elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2013 et prendra fin le 31 décembre 2016. Elle vient en remplacement de la loi Scellier.

 

 

La loi Duflot est une mesure de défiscalisation qui offre une réduction d’impôt en contrepartie d’un investissement dans l’immobilier neuf locatif. La valeur de la réduction est égale à 18% du montant investi et s’étale sur 9 ans. Le prix de vente du logement est limité à 300 000 euros. Ainsi l’investisseur peut économiser en impôts une somme allant jusqu’à 54 000 euros sur les 9 ans, soit 6 000 euros par an.

La loi Duflot vise à encourager les investisseurs à construire des logements modernes. Elle prévoit en moyenne la construction de 40 000 logements par an destinés aux personnes à revenus modestes. A travers cette mesure, le gouvernement donne la possibilité aux contribuables d’être propriétaire d’un bien immobilier quelque soient leurs moyens financiers. C’est surtout un moyen efficace de lutte contre la crise de logement.

La réduction d’impôt est ouverte à tous les contribuables français. Elle concerne même les fonctionnaires et agents de l’Etat en mission ou exerçant hors du territoire français pour le compte de l’Etat. Ils sont considérés comme fiscalement domiciliés en France. Pour bénéficier de la loi Duflot, les contribuables doivent respecter certains engagements.

L’investissement s’applique aux biens immobiliers neufs et aux bâtiments rénovés ou en voie d’achèvement à condition de respecter la RT 2012 et le label BBC 2005.

Le programme ne couvre que certaines zones géographiques dites zones à très forte demande en logements. Ce sont :

  • Zone A Bis : Paris et sa proche banlieue
  • Zone A : reste de la banlieue Parisienne
  • Zone B1 : grandes agglomérations Françaises, supérieures à 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse.
  • Zone B2 : communes allant de 50 000 habitants à 250 000 habitants

Le logement doit être proposé à la location pendant 9 ans minimum à titre de résidence principale. La première mise en location doit intervenir dans un délai de 12 mois à compter de la date d’achèvement du logement. Aucun membre du foyer fiscal du propriétaire, ni son ascendant ni son descendant ne peut en être locataire. Le locataire doit être choisi parmi ceux qui justifient de ressources égales ou inférieures à ce que présente le tableau ci-dessous :

 

Composition du foyer

Zone A bis

Zone A

ZoneB1

ZoneB2

Personne Seule

  36 502 €

36 502 €

29 751 €

26 776 €

Couple

  54 554 €

54 554 €

39 731 €

35 757 €

1 personne à charge

  71 515 €

65 579 €

47 780 €

43 002 €

2 personnes à charge

  85 384 €

78 550 €

57 681 €

51 913 €

3 personnes à charge

101 589 €

92 989 €

67 854 €

61 069 €

4 personnes à charge

114 315 €

104 642 €

76 472 €

68 824 €

Par personne supplémentaire

+12 736 €

+11 659 €

+ 8 531€

+ 7 677 €



Le loyer doit être fixé conformément au plafond établi par zone :

  • Zone A : 12,27€ par m2
  • Zone A bis : 16,52€ par m2
  • Zone B1 : 9,88€ par m2
  • Zone B2 : 8,59 par m2

Investir sous la loi Duflot revêt de nombreux avantages. Le crédit d’impôt dont la valeur est 18% du montant investi permet à l’investisseur d’économiser jusqu’à 54 000 euros sur 9 ans en fonction du prix de revient de son investissement. De plus, il encaisse un loyer sur la même période. Passé le délai des 9 ans, il peut récupérer son logement pour le céder à un proche, le revendre ou l’occuper lui-même.

Avec le Duflot, l’investisseur investi pour sa retraite, car il acquiert un bien dont 50% à 80% de la valeur est pris en charge par l’Etat et le locataire. C’est un complément à ses revenus de retraite. C’est un bénéfice pour les ayants droit qui peuvent profiter du patrimoine immobilier acquis et sécurisé par une assurance décès-invalidité à laquelle souscrit le propriétaire.

A travers cet investissement, on aide des personnes à revenus modestes à se loger sans peine et on contribue à la préservation de l’environnement en faisant la promotion de logements peu favorables à l’émission de gaz à effet de serre.

Malgré ses nombreux avantages, bon nombre d’investisseurs restent réticents quant à souscrire à la loi Duflot à cause de ses contraintes.

Le loyer doit être fixé avec une différence de 20% inférieure aux prix de la zone concernée. On juge le plafond des ressources trop bas et renfermant des risques. On peut tomber sur un locataire qui peut manquer d’honorer régulièrement le loyer ou qui ne prend pas soin du logement.

Seules quelques zones d'investissement sont ciblées, elles risquent d’être concentrées en constructions Duflot. L’inconvénient est que cela puisse entraîner la rareté du foncier et une augmentation de son coût. La niche fiscale est fixée à seulement 10 000 euros par an pour un foyer fiscal. Elle serait un frein à des investissements multiples.

Des astuces pour investir tranquillement

Il est important de la maîtriser afin de bénéficier de tous les avantages fiscaux. Pour cela, on peut se faire aider par un professionnel de la défiscalisation qui traitera toutes les questions relatives à la défiscalisation et à l’immobilier. L’emplacement et le type de logement sont des éléments capitaux, il faut cibler les zones attractives tout en choisissant un type de logement qui convient aux besoins des consommateurs.